Wspólnoty mieszkaniowe

Członek zarządu a zarządca. Kto może sprawować zarząd ?

członek zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Członek zarządu wspólnoty mieszkaniowej a zarządca. Kto może sprawować zarząd wspólnotą mieszkaniową ?

Członkowie zarządu

W pierwszej kolejności przyjrzymy się regulacjom w powyższym temacie w zakresie zarządu właścicielskiego (ustawowego).

Zarząd wspólnotą mieszkaniową wiąże się oczywiście z wyborem osób sprawujących ten zarząd. Członkiem zarządu właścicielskiego mogą być tylko osoby fizyczne, czyli mówiąc w uproszczeniu – ludzie.

Art. 20 u.w.l.
  1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

 

Ustawa nie wprowadza żadnego cenzusu, który upoważniałby do bycia członkiem zarządu. Np. kwestie wykształcenia, obywatelstwa czy choćby wielkości udziału w nieruchomości wspólnej nie mają wpływu na możliwość pełnienia funkcji w zarządzie wspólnoty. Nawet osoby spoza wspólnoty mogą być członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Powyższe unormowanie oznacza też, że członek zarządu nie może być osobą prawną (np. spółka kapitałowa, fundacja, gmina). Nie może być też członek zarządu jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej (np. spółki osobowe, stowarzyszenia zwykłe, inna wspólnota mieszkaniowa).

Istotne jest natomiast, żeby członek zarządu był osobą z pełną zdolnością do czynności prawnych. Oznacza to że powinny to być osoby pełnoletnie, które nie zostały w żadnym stopniu ubezwłasnowolnione. Wprawdzie ustawa o własności lokali nie stawia takiego wymogu, ale obowiązki zarządu zwłaszcza w zakresie np. reprezentowania wspólnoty w stosunkach z osobami trzecimi oraz przed sądami, powodują, iż osoby nie posiadające pełnej zdolności do czynności prawych w zasadzie nie mogłyby działać w imieniu wspólnoty.

Zarządca

W przypadku zarządu powierzonego, rolę zarządcy może pełnić osoba fizyczna, jak również przedsiębiorcy działający w ramach spółki cywilnej. Mogą to być również spółki handlowe (np. spółka jawna, spółka z o.o.), a nawet stowarzyszenie czy fundacja.

Podstawą wykonywania zarządu powierzonego jest wybór przez wspólnotę tej formy zarządu oraz zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością pomiędzy wspólnotą a zarządcą. Zarządca podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością.

Może w tym miejscu powstać też wątpliwość czy skoro ustawa mówi o możliwości powierzenia zarządu wspólnotą mieszkaniową osobie fizycznej albo prawnej, to czy można powierzyć zarząd jednostce organizacyjnej nie posiadającej osobowości prawnej, np. spółce jawnej lub komandytowej. Odpowiedź powinna być twierdząca. Ustawa wskazując możliwość powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej jedynie podaje przykład możliwego ukształtowania zarządu (poprzez użycie w art. 18 ust. 1 zwrotu „…a w szczególności…”) wobec czego trzeba uznać, iż także wskazanie osoby fizycznej oraz prawnej na charakter przykładowy. Nie ma poza tym racjonalnych powodów, które odmawiałby takim podmiotom prawa świadczenia usług w zakresie zarządu nieruchomościami i w tym zakresie wyłączyłby zasadę wolności prowadzenia działalności gospodarczej (art. 6 ust. 1 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej), bowiem taki zakaz musiałaby jasno i bezpośrednio wynikać z przepisów prawa.

Brak wymogu licencji

Do 31 grudnia 2013 r. funkcję zarządcy (przy zarządzie powierzonym) mogła pełnić wyłącznie osoba wpisana do rejestru posiadająca licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Ustawa z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (jedna z tzw. ustaw deregulacyjnych) zniosła licencje zawodowe w obszarze branży zarządzania nieruchomościami, wobec czego wykonywanie takiej działalności podlega – z zastrzeżeniem obowiązku posiadania polisy OC – ogólnym regułom prowadzenia działalności gospodarczej określonym przede wszystkim w ustawie o swobodzie działalności gospodarczej.

Następny wpis z serii pt. Zarząd wspólnotą mieszkaniową już za kilka dni, a poświęcony będzie reprezentacji i kierowaniu sprawami wspólnoty.

2 thoughts on “Członek zarządu a zarządca. Kto może sprawować zarząd ?

  1. Dostaliśmy od dewelopera Zarządcę powierzonego który daje nam umowę o zarządzaniu do podpisu Ale nie mamy w niej żadnych praw nie licząc praw od ustawodawcy. Chcielibyśmy mieć swoją osobę w zarządzie nieruchomości nie tylko prezesa miejskiego Ale kogoś kto by wraz z prezesem mzbm_u koordynowal i podpisywala umowy z firmami z zewnatrz. Czy my mamy do tego prawo?

    1. Po pierwsze, ustanowienie zarządcy przez dewelopera jest wystarczające do tego aby taki zarządca sprawował zarząd wspólnotą i pobierał za to wynagrodzenie od wspólnoty, więc nie musi zawierać ze wspólnotą żadnych umów chyba, że chce zmienić warunki uzgodnione przez niego z deweloperem. Inną sprawą jest to, że w przypadku zarządu powierzonego zarządca nie może ze wspólnotą podpisać żadnych umów bo to on reprezentuje wspólnotę a więc ze strony wspólnoty brak jest organu/osoby która w imieniu wspólnoty mogłaby podpisać taką umowę (zarządca nie może zawrzeć umowy „sam ze sobą” reprezentując z jednej strony siebie a z drugiej wspólnotę); jeśli zarządca chce zmienić warunki umowy o zarządzanie (uzgodnione z deweloperem) powinien poddać wspólnocie pod głosowanie odpowiednią uchwałę. Druga kwestia to dokooptowanie „swojej osoby” do zarządcy – takie rozwiązanie jest niemożliwe. Zarządca działający jako zarząd powierzony jest zawsze odrębnym od wspólnoty podmiotem i nie ma możliwości aby dodać zarządcy osobę z grona członków wspólnoty aby wspólnie „współzarządzali” (oczywiście nie wyklucza to możliwości kontroli/nadzoru zarządcy przez członków wspólnoty). Jeżeli wspólnota chce sama zarządzać swoimi sprawami to powinna podjąć uchwałę o zmianie sposobu zarządu z zarządu powierzonego na zarząd właścicielski; wtedy zarząd nie będzie sprawowany przez zarządcę ale przez zarząd, którego skład wybierają członkowie wspólnoty. Nie ma natomiast możliwości – poprzez dodanie „swojej osoby do zarządu nieruchomości” – stworzenia czegoś w rodzaju „zarządu hybrydowego” tzn. złożonego zarówno z zarządcy jak również z jednego lub kilku członków wspólnoty.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *