Wspólnoty mieszkaniowe

Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej i kierowanie jej sprawami

reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej
Zarząd wspólnotą mieszkaniową. Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej i kierowanie jej sprawami

Zarząd wspólnotą mieszkaniową to przede wszystkim reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej i kierowanie jej sprawami. Według ustawy (art. 21 ust. 1 u.w.l.) reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej i kierowania jej sprawami to funkcja, którą wykonuje jednoosobowy lub wieloosobowy zarząd. Przepis ten dotyczy jedynie zarządu właścicielskiego, ale na mocy art. 33 należy go też stosować do zarządu powierzonego.

Art. 21 u.w.l.
  1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
  2.  Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
Art. 33 u.w.l.

W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału.

 

Z treści cytowanego wyżej przepisu art. 33 u.w.l. wynika, iż przepisy ustawy o zarządzie stosuje się do zarządu powierzonego ustanowionego w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l. (czyli ustanowionego w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego). Przepis ten nie odwołuje się natomiast do zarządu powierzonego ustanowionego w trybie art. 18 ust. 2a u.w.l. (czyli na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza). Nie może być jednak wątpliwości, że regulacje ustawy o zarządzie muszą się także odnosić do zarządu powierzonego ustanowionego w trybie art. 18 ust. 2a u.w.l. (czyli na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza).

W pierwszej kolejności dlatego, że przeciwny wniosek spowodowałby, że instytucja zarządu powierzonego ustanowionego w trybie uchwały właścicieli byłaby częściowo martwa, gdyż funkcjonowanie takiego zarządu nie miałaby ustawowego oparcia, a wyłącznie umowne. Po drugie skoro ustawodawca rozszerza działanie przepisów o zarządzie na zarząd powierzony ustanowiony w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w późniejszej umowie o ustanowieniu zarządu, to nie ma absolutnie żadnego powodu aby ta sama forma zarządu – jedynie ustanowiona w inny sposób – nie korzystała z tych samych przepisów ustawy.

Podsumowując przepisy ustawy o własności lokali dotyczą – co do zasady – zarówno zarządu właścicielskiego jak również powierzonego, z tym zastrzeżeniem, że zarząd powierzony zawsze działa niejako „jednoosobowo”, nawet, gdy formalnie zarząd jest powierzony np. spółce lub stowarzyszeniu.

Ponadto ustanowienie zarządu powierzonego stwarza bardzo szerokie możliwość samodzielnego określenia zasad zarządu, głównie poprzez określenie jakie czynności wymagają zgody wspólnoty.

Jak wcześniej wspomniano zarząd wspólnotą mieszkaniową to reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej i kierowanie jej sprawami.

Kierowanie sprawami wspólnoty

Kierowanie sprawami wspólnoty to – najogólniej rzecz ujmując – bieżący zarząd majątkiem wspólnoty, kierowanie lub organizowanie jej działalności, generalnie wszystkie czynności, które skutkują w zasadzie wyłącznie w obrębie wspólnoty i dotyczą jej nieruchomości wspólnej. Wydaje się, że także podejmowanie pewnych decyzji, które nie są sensu stricto zarządem majątkiem (w tym nieruchomością wspólną) czy kierowaniem działalnością wspólnoty należy zaliczyć do kategorii kierowania sprawami.

Reprezentowanie wspólnoty

Reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej to składanie osobom trzecim oświadczeń woli lub przyjmowanie takich oświadczeń, skutkujących nabywaniem praw i zaciąganiem zobowiązań (czyli głównie zawieranie umów). Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej w znaczeniu procesowym to także (w bardzo dużym uproszczeniu) uprawnienie do działania w postępowaniach sądowych czy administracyjnych w sprawach związanych z nieruchomością wspólną lub innymi prawami/zobowiązaniami wspólnoty.

Jak zarząd reprezentuje wspólnotę ?

Ustawa przewiduje, że gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie, nie ma przy tym żadnego znaczenia, którzy to będą członkowie zarządu, ponieważ wszyscy mają ten sam status. Nawet gdyby wewnętrzne akty wspólnoty ustanowiły stanowiska Prezesa Zarządu lub temu podobne, to w niczym nie zmieniłoby to uprawnień do reprezentacji poszczególnych członków zarządu. Jeżeli zarząd jest jednoosobowy wówczas reprezentacja jest oczywiście jednoosobowa, ale tylko w sytuacji, gdy uchwały wspólnoty lub odpowiednie umowy statuują jednoosobowy zarząd, a nie w sytuacji gdy np. w skutek rezygnacji kilku członków zarządu pozostała w składzie zarządu tylko jedna osoba; w takiej sytuacji należy niezwłocznie powołać osoby na wolne miejsca w zarządzie lub na zasadzie art. 26 u.w.l. żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień.

Jak zarządca reprezentuje wspólnotę ?

Niejasna jest sytuacja reprezentacji (w sensie składania oświadczeń woli) w przypadku zarządu powierzonego. W przypadku powierzenia zarządu przedsiębiorcy prowadzącemu jednoosobowo działalność gospodarczą jest niewątpliwe, iż taki zarządca samodzielnie reprezentuje wspólnotę. Gdy zarząd powierzono spółce cywilnej lub spółce prawa handlowego, sytuacja nie jest tak oczywista.

Sposób reprezentacji wspólnoty (składania i przyjmowania oświadczeń woli) w przypadku zarządu powierzonego (zarządcy) spółce cywilnej lub spółce prawa handlowego określa przede wszystkim umowa o zarządzanie zawarta z takim zarządcą oraz uchwała lub umowa o określeniu sposobu zarządu (art. 18 ust. 1 lub art. 18 ust. 2a u.w.l. ). To w treści tych umów powinien być przewidziany sposób w jaki zarządca składa i odbiera oświadczenia woli w imieniu wspólnoty. Jeśli brak takich postanowień to wydaje się koniecznym, aby przyjąć, iż zarządca taki składa oświadczenia w imieniu wspólnoty w taki sam sposób w jaki składa oświadczenia woli w stosunku do innych osób działając w imieniu własnym i na własną rzecz, tzn. jeśli zarząd powierzono spółce cywilnej bez określenia w umowie sposobu reprezentacji to za wspólnotę może działać jako zarządca każdy ze wspólników takiej spółki.

Art. 866 Kodeksu cywilnego

W braku odmiennej umowy lub uchwały wspólników każdy wspólnik jest umocowany do reprezentowania spółki w takich granicach, w jakich jest uprawniony do prowadzenia jej spraw.

Jeżeli natomiast zarząd powierzono np. spółce z ograniczoną odpowiedzialnością (sp. z o.o.) to sposób składania oświadczeń takiej spółki woli reguluje art. 205 Kodeksu spółek handlowych:

Art. 205 Kodeksu spółek handlowych

1. Jeżeli zarząd jest wieloosobowy, sposób reprezentowania określa umowa spółki. Jeżeli umowa spółki nie zawiera żadnych postanowień w tym przedmiocie, do składania oświadczeń w imieniu spółki wymagane jest współdziałanie dwóch członków zarządu albo jednego członka zarządu łącznie z prokurentem.

 

Podsumowując zarządca – któremu nie narzucono umową o zarząd lub uchwałą wspólnoty o sposobie zarządu sposobu w jaki ma reprezentować wspólnotę – składa oświadczenia woli w imieniu wspólnoty w taki sam sposób w jaki składa oświadczenia woli w imieniu własnym i na swoją rzecz.

Nie jest moim zdaniem uzasadnienie stosowanie w takim przypadku regulacji wynikającej z art. 33 u.w.l. w związku art. 21 ust. 2 u.w.l.

Art. 21 u.w.l.

2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

Art. 33. u.w.l.

W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału.

 

Art. 33 u.w.l. stanowi, że w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej (…), w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału. „Odpowiednie” stosowanie oznacza, że daną regulację stosuję się wprost bez żadnych zmian albo ze zmianą w zależności od kontekstu albo w ogóle się jej nie stosuje; w żadnym razie nie należy takiego sformułowania („stosuje się odpowiednio”) traktować jako ustawowy przymus stosowania. To w jaki sposób przepis należy stosować lub nie stosować danych regulacji zależy od natury regulowanych zagadnień. W mojej ocenie, w żadnej mierze nie należy do zarządu powierzonego stosować przepisu art. 21 ust .2 u.w.l.

Przede wszystkim art. 21 ust. 2 u.w.l. – w zakresie sposobu reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej – dotyczy wyłącznie zarządu właścicielskiego (ustawowego), czyli ustanowionego w trybie ustawowym i wybranym zgodnie z art. 20 ust. 1 u.w.l.

Po drugie, pomimo sprawowania tej samej funkcji zarówno przez zarząd właścicielski (ustawowy) jak i przez zarząd powierzony (zarządcę), to istota obydwu jest całkowicie odmienna. Zarząd właścicielski jest – choć ustawa wprost tego tak nie nazywa – organem wspólnoty mieszkaniowej, w zasadzie jedynym jaki posiada (chyba, że modyfikacje kształtujące sposób zarządu wprowadzą do wspólnoty także inne organy np. komisję kontrolną). Zarząd i wspólnota (członkowie) nie są osobnymi podmiotami prawnymi funkcjonalnie ze sobą połączonymi; jest to jeden podmiot (zob. post. SA w Poznaniu I ACz 133/14), w którym zarząd pełni funkcje zarządcze i wykonawcze, a członkowie wspólnoty (działający głównie w ramach zebrania członków wspólnoty) nadzorcze, kontrolne i uchwałodawcze. Natomiast przy zarządzie powierzonym mamy do czynienia z dwoma odrębnymi podmiotami prawnymi; zarządca jest odrębnym bytem prawnym od wspólnoty mieszkaniowej, pomimo, że pełni dokładnie te same funkcje co zarząd właścicielski.

Ponadto art. 21 ust. 2 u.w.l. stanowi, że przy zarządzie wieloosobowym oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie, podczas gdy w przypadku zarządu powierzonego w ogóle nie mamy do czynienia z pojęciem „członków” zarządcy. Zarządca jest osobnym, „pojedynczym” podmiotem, nawet, gdy w danej sytuację – z uwagi na jego formę prawną – jest nim spółka tworzona przez wielu wspólników i zarządzana wieloosobowym własnym zarządem.

Te istotne różnice powodują, że w żadnym przypadku nie można do zarządu powierzonego, za pośrednictwem art. 33 u.w.l., stosować art. 21 ust. 2 u.w.l.

Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej oraz kierowanie jej sprawami wiąże się także z problematyką czynności zwykłego zarządu oraz czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd; o tych sprawach w następnym wpisie już za kilka dni.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *