Wynagrodzenie zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy rozumieć jako temat dotyczący wynagrodzenia zarządu ustawowego (właścicielskiego) oraz zarząd powierzonego (zarządcy). Niniejszy wpis dotyczy obu form zarządu.
Wynagrodzenie zarządcy
Wynagrodzenie zarządcy określa umowa o zarząd, która z cywilistycznego punktu widzenia jest umową o świadczenie usług. Na mocy art. 750 k.c. mają do niej zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego o umowie zlecenia, regulujące kwestię wynagrodzenia w następujący sposób:
Art. 735. Kodeksu cywilnego
- 1. Jeżeli ani z umowy, ani z okoliczności nie wynika, że przyjmujący zlecenie zobowiązał się wykonać je bez wynagrodzenia, za wykonanie zlecenia należy się wynagrodzenie.
- 2. Jeżeli nie ma obowiązującej taryfy, a nie umówiono się o wysokość wynagrodzenia, należy się wynagrodzenie odpowiadające wykonanej pracy.
Wynagrodzenie wskazane w umowie o zarząd powinno wynikać z treści uchwały wspólnoty, o której mowa w art. 22 ust. 3 pkt 1.
Wynagrodzenie zarządu ustawowego
Natomiast w przypadku zarządu ustawowego (właścicielskiego) kwestię wynagrodzenia reguluje, przede wszystkim art. 28 u.w.l.
Art. 28 u.w.l.
Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.
Z przepisu tego płynie kilka wniosków.
Brak obligatoryjności wynagrodzenia zarządu wspólnoty mieszkaniowej
Pierwszy dotyczy tego, iż wynagradzanie członków zarządu za ich pracę na rzecz wspólnoty nie jest obligatoryjne. Jak pokazuje praktyka nie ma miejsca zwłaszcza w przypadku małych wspólnot, gdzie nakład pracy członków zarządu nie jest znaczny. Ponadto w zakresie spraw rozliczeniowo-administracyjnych zarząd jest z reguły wspierany przez zewnętrzne podmioty – firmy specjalizujące się w ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek od członków wspólnoty itp.
Brak wymogu równości wynagrodzenia zarządu
Drugi dotyczy tego, iż wynagrodzenie członków zarządu nie musi być równe; w zasadzie sama ustawa sugeruje, iż powinno odpowiadać uzasadnionemu nakładowi pracy. Dlatego wydaje się dopuszczalne, aby uchwała wspólnoty ustalająca wynagrodzenie zawierała odmienne stawki w stosunku do członków zarządu, zwłaszcza, jeśli wewnętrzne ustalenia zarządu lub akty wewnętrzne wspólnoty przewidują w stosunku do poszczególnych członków zarządu odmienne sfery odpowiedzialności. Trzeba też przyjąć, iż możliwe jest, iż część członków zarządu będzie otrzymywać wynagrodzenie a części nie.
Wynagrodzenie przysługuje wszystkim członkom zarząd
Kolejny wniosek płynący z tego przypisu, niestety potwierdza tezę o fatalnej jakości przepisów regulujących zarząd wspólnotami mieszkaniowymi.
Art. 20 § 1 zdanie drugie stanowi, iż członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Natomiast art. 28 daje prawo żądania wynagrodzenia wyłącznie właścicielowi lokalu pełniącemu obowiązki członka zarządu. Jest to albo przeoczenie ustawodawcy albo celowe pominięcie, wynikające z założenia, iż osoba spoza grona członków wspólnoty powołana do zarządu wspólnoty uprzednio ustaliła ze wspólnotą wynagrodzenie za swoje usługi. Nie dostrzegam racjonalnych powodów takiego wyłączenia bowiem, jeżeli do zarządu powoływana jest osoba spoza grona członków wspólnoty to z pewnością z powodu jej kompetencji szczególnie użytecznych dla wspólnoty, a to winno być odpowiednio nagrodzone nawet jeśli uprzednio członek zarządu nie umówił się na wynagrodzenie ze wspólnotą. Wydaje się jednak, iż prawo do wynagrodzenia w takiej sytuacji może przysługiwać na podstawie cytowanego wyżej art. 735 k.c., co stanowiłoby uzupełnienie dość wybiórczej regulacji z art. 28.
Podstawa prawna ustalenia wynagrodzenia
W doktrynie prawa występuje pogląd, iż prawo do wynagrodzenia członka zarządu będącego właścicielem lokalu wynika z art. 28, a innej osoby niż właściciel lokalu wynika z umowy ze wspólnotą mieszkaniową – na podstawie uchwały, o której mowa w art. 22 ust. 3 pkt 1. Jest to pogląd błędny.
Nie ma podstaw do przyjęcia, iż art. 22 ust. 3 pkt 1 dotyczy wynagrodzenia tylko członka zarządu niebędącego właścicielem lokalu danej wspólnoty. Przepis ten mówi o wynagrodzeniu zarządu, a więc wszystkich członków bez względu na to czy są właścicielami lokalu czy też nie; na jego podstawie wspólnota może ustalić wynagrodzenie jakichkolwiek członków zarządu, a także zarządcy, który oczywiście musi je zaakceptować poprzez zawarcie ze wspólnotą umowy o zarząd.
Inna jest też rola – w kształtowaniu zasad wynagradzania – przepisu art. 22 ust. 3 pkt 1 i art. 28. Ten ostatni stanowi podstawę do żądania przez członka zarządu wynagrodzenia w sytuacji, gdy wspólnota odmówiła przyznania wynagrodzenia lub przyznała je w wysokości zbyt niskiej. Członek zarządu nie musi kierować swojego żądania w pierwszej kolejności do wspólnoty; gdy tego nie zrobi i skieruje sprawę bezpośrednio do sądu musi liczyć się z koniecznością zwrotu kosztów pozwanej wspólnocie na zasadzie art. 101 k.p.c. (Zwrot kosztów należy się pozwanemu pomimo uwzględnienia powództwa, jeżeli nie dał powodu do wytoczenia sprawy i uznał przy pierwszej czynności procesowej żądanie pozwu.)
Art. 22 ust. 3 pkt 1 w zasadzie w ogóle nie kształtuje podstawy do ustalenia wynagrodzenia zarządu i zarządcy, a jedynie stwierdza, iż ustalenie tego wynagrodzenia jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga uchwały wspólnoty. Ustawodawca przyjmuje a priori, że można ustalić to wynagrodzenie bez konieczności uprzedniego zgłoszenia żądania przez członka zarządu, tyle że ustalenie taki musi znaleźć akceptację wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały członków.
Wysokość wynagrodzenia zarządu
Uzasadniony nakład pracy – wspomniany w art. 28 u.w.l. – jest pojęciem niedookreślonym i w każdy przypadku wymaga osobnego badania. Jak wynika z powyższych twierdzeń nawet w obrębie tego samego zarządu wynagrodzenie można różnicować. Można także wynagrodzenie aktualizować poprzez kolejne uchwały wspólnoty w tym temacie, w celu lepszego odzwierciedlenia zaangażowania danych członków zarządu.
Ustawa nie daje żadnych wskazówek jakiego rodzaju wynagrodzenie przysługuje członkowi zarządu będącego właścicielem lokalu; czy ma to być wynagrodzenie np. okresowe, jednorazowe czy wypłacane nieregularnie. Nie można też z ustawy wyczytać czy można przewidzieć w ramach wynagrodzenia premie, bonusy czy inne formy dodatkowego wynagrodzenia uzależnionego od konkretnego rezultatu czy realizacji celów. Nie można też stwierdzić czy ustawa dopuszcza jedynie stałą wysokość wynagrodzenia czy dopuszczalne jest np. wynagrodzenie liczne jako określony procent od przychodów wspólnoty.
W braku jakichkolwiek wskazówek na ten temat w ustawie o własności lokali trzeba stwierdzić, że dopuszczalne są wszelkie rozwiązania, na które zgodzi się wspólnota, z jednym istotnym zastrzeżeniem.
Według art. 25 ust. 1 właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W danej sytuacji ustalenie wynagrodzenia członków zarządu, czy to ze względu na jej wysokość czy formę, może spotkać się ze sprzeciwem części członków wspólnoty (lub choćby jednego), którzy zaskarżą przedmiotową uchwałę. Sąd, rozpatrując taką sprawę, nie musi kierować się motywacją wspólnoty przyjmującej uchwałę o wynagrodzeniu. Sąd bada przede wszystkim czy uchwała ta narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy członka wspólnoty skarżącego uchwałę.
Wniosek zatem jest taki, iż ograniczeniem w ustalaniu wysokości czy formy wynagrodzenia jest to czy ustalenie wynagrodzenia jest zgodne z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub czy w jakiś sposób nie narusza interesów jakiegokolwiek członka wspólnoty.
Jeżeli potrzebujesz konsultacji prawnej dotyczącej zarządu wspólnotą mieszkaniową, zapraszam do kontaktu z moją Kancelarią.