Wspólnoty mieszkaniowe

Zarząd wspólnotą mieszkaniową

zarząd wspólnotą mieszkaniową

Zarząd wspólnotą mieszkaniową

Wpis poniższy rozpoczyna cykl artykułów pt. Zarząd wspólnotą mieszkaniową. Z uwagi na obszerność tej problematyki poruszone mogą być tylko niektóre z licznych związanych z tym zagadnień. W ramach tego tematu będą omówione następujące kwestie:

  1. Pojęcie zarządu. Zarząd właścicielski i powierzony
  2. Kto może sprawować zarząd wspólnotą mieszkaniową ?
  3. Reprezentacja i kierowanie sprawami wspólnoty
  4. Czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd
  5. Wynagrodzenie zarządu

Pojęcie „zarządu”

Na wstępie analizy problematyki zarządu wspólnotą mieszkaniową należy wyjaśnić pojęcie „zarządu” w ustawie o własności lokali (dalej „u.w.l.”) ponieważ redakcja ustawy w tym względzie jest wyjątkowo niespójna i może wprowadzać w błąd.

Słowo „zarząd” w ustawie używane jest w dwóch znaczeniach. Pierwsze znaczenie „zarządu” na charakter funkcjonalny i jest to wykonywanie całokształtu czynności zarządczych czyli kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W takim znaczeniu „zarząd” wspólnotą mieszkaniową występuje np. w art. 22 § 1 u.w.l.

W drugim znaczeniu ustawa używa słowa „zarząd” w charakterze podmiotowym dla określenia organu wspólnoty, czyli wybieralnego kolegialnego ciała lub pojedynczej osoby. W takim znaczeniu użyto tego słowa np. w art. 20 § 1 u.w.l. zdanie drugie.

Należy jednak zaznaczyć, że ustawa bardzo często obok siebie używa słowa „zarząd” i „zarządca”, np. w art. 29 § 1 u.w.l. Wynika to z faktu, iż redakcja ustawy opiera się na założeniu, iż zarząd właścicielski (ustawowy) będzie dominującą formą zarządu, wobec czego poszczególne regulacje są skonstruowane głównie z myślą o takiej formie sprawowania zarządu. Jednakże możliwość powierzenia zarządu podmiotowi zewnętrznemu (zarządcy) powoduje, że ustawodawca rozciąga poszczególne regulacje dotyczące kierowania sprawami i reprezentacji także na zarządców. Wobec treści art. 33 u.w.l., który nakazuje stosować odpowiednio przepisy rozdziału 4 ustawy (czyli regulującej zagadnienia zarządu) do zarządców, wyodrębniania w treści ustawy „zarządu” i „zarządcy” wydaje się całkowicie niepotrzebne i stanowi tylko jeden z wielu dowodów na niską jakość ustawy.

Zarząd właścicielski i powierzony

Wybór formy zarządu wspólnoty mieszkaniowej dokonywany jest w trakcie kształtowania wspólnoty mieszkaniowej (poprzez odpowiednie zapisy w umowie sprzedaży i wyodrębniającej lokal) lub już po jej powstaniu (w odrębnej umowie właścicieli lokali lub uchwale wspólnoty). Tradycyjnie rozróżnia się zarząd właścicielski (ustawowy) oraz zarząd powierzony (zarządca), jednakże ustawa mówi o możliwości określenia sposobu zarządu nieruchomością, a więc de facto daje pełną swobodę wyboru sposobu zarządu nieruchomością wspólną, a nie tylko możliwość wyboru pomiędzy zarządem właścicielskim (ustawowym) a powierzonym. Z uwagi na fakt, iż te dwa sposoby są zdecydowanie dominujące w praktyce poniższa analiza będzie poświęcona wyłączenie im.

Art. 18 u.w.l.

1.Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

2a.Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

 

Art. 33. u.w.l.

W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału.

 

Forma zarządu jest wpisywana do księgi wieczystej nieruchomości wspólnej w dziale III „Prawo osobiste i roszczenia”. Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną nie wymaga do swojej skuteczności zmiany wpisu w księdze wieczystej.

Art. 16. ustawy o księgach wieczystych i hipotece
  1. W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia.

2.       W szczególności mogą być ujawniane:

3)  roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników;

 

Należy jeszcze wspomnieć, iż przepisy ustawy o własności lokali dotyczące zarządu wspólnotami mieszkaniowymi stosuje się wyłączenie do wspólnot, w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, jest większa niż siedem, a zatem gdy ta liczba jest równa lub mniejsza niż siedem stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Art. 19. u.w.l.

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

 

Przepisy o współwłasności Kodeksu cywilnego to przede wszystkim art.  195 – 221, a przepisy Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności to głównie art. 611 – 616 oraz art. 617 – 625.

Następny wpis z serii pt. Zarząd wspólnotą mieszkaniową już za kilka dni, a poświęcony będzie dopuszczalności sprawowania zarządu przez określone osoby.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *