Wspólnoty mieszkaniowe

Zarząd wspólnotą mieszkaniową

zarząd wspólnotą mieszkaniową

Zarząd wspólnotą mieszkaniową

Wpis poniższy rozpoczyna cykl artykułów pt. Zarząd wspólnotą mieszkaniową. Z uwagi na obszerność tej problematyki poruszone mogą być tylko niektóre z licznych związanych z tym zagadnień. W ramach tego tematu będą omówione następujące kwestie:

  1. Pojęcie zarządu. Zarząd właścicielski i powierzony
  2. Kto może sprawować zarząd wspólnotą mieszkaniową ?
  3. Reprezentacja i kierowanie sprawami wspólnoty
  4. Czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd
  5. Wynagrodzenie zarządu

Pojęcie „zarządu”

Na wstępie analizy problematyki zarządu wspólnotą mieszkaniową należy wyjaśnić pojęcie „zarządu” w ustawie o własności lokali (dalej „u.w.l.”) ponieważ redakcja ustawy w tym względzie jest wyjątkowo niespójna i może wprowadzać w błąd.

Słowo „zarząd” w ustawie używane jest w dwóch znaczeniach. Pierwsze znaczenie „zarządu” na charakter funkcjonalny i jest to wykonywanie całokształtu czynności zarządczych czyli kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W takim znaczeniu „zarząd” wspólnotą mieszkaniową występuje np. w art. 22 § 1 u.w.l.

W drugim znaczeniu ustawa używa słowa „zarząd” w charakterze podmiotowym dla określenia organu wspólnoty, czyli wybieralnego kolegialnego ciała lub pojedynczej osoby. W takim znaczeniu użyto tego słowa np. w art. 20 § 1 u.w.l. zdanie drugie.

Należy jednak zaznaczyć, że ustawa bardzo często obok siebie używa słowa „zarząd” i „zarządca”, np. w art. 29 § 1 u.w.l. Wynika to z faktu, iż redakcja ustawy opiera się na założeniu, iż zarząd właścicielski (ustawowy) będzie dominującą formą zarządu, wobec czego poszczególne regulacje są skonstruowane głównie z myślą o takiej formie sprawowania zarządu. Jednakże możliwość powierzenia zarządu podmiotowi zewnętrznemu (zarządcy) powoduje, że ustawodawca rozciąga poszczególne regulacje dotyczące kierowania sprawami i reprezentacji także na zarządców. Wobec treści art. 33 u.w.l., który nakazuje stosować odpowiednio przepisy rozdziału 4 ustawy (czyli regulującej zagadnienia zarządu) do zarządców, wyodrębniania w treści ustawy „zarządu” i „zarządcy” wydaje się całkowicie niepotrzebne i stanowi tylko jeden z wielu dowodów na niską jakość ustawy.

Zarząd właścicielski i powierzony

Wybór formy zarządu wspólnoty mieszkaniowej dokonywany jest w trakcie kształtowania wspólnoty mieszkaniowej (poprzez odpowiednie zapisy w umowie sprzedaży i wyodrębniającej lokal) lub już po jej powstaniu (w odrębnej umowie właścicieli lokali lub uchwale wspólnoty). Tradycyjnie rozróżnia się zarząd właścicielski (ustawowy) oraz zarząd powierzony (zarządca), jednakże ustawa mówi o możliwości określenia sposobu zarządu nieruchomością, a więc de facto daje pełną swobodę wyboru sposobu zarządu nieruchomością wspólną, a nie tylko możliwość wyboru pomiędzy zarządem właścicielskim (ustawowym) a powierzonym. Z uwagi na fakt, iż te dwa sposoby są zdecydowanie dominujące w praktyce poniższa analiza będzie poświęcona wyłączenie im.

Art. 18 u.w.l.

1.Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

2a.Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Art. 33. u.w.l.

W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału.

Forma zarządu jest wpisywana do księgi wieczystej nieruchomości wspólnej w dziale III „Prawo osobiste i roszczenia”. Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną nie wymaga do swojej skuteczności zmiany wpisu w księdze wieczystej.

Art. 16. ustawy o księgach wieczystych i hipotece
  1. W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia.

2.       W szczególności mogą być ujawniane:

3)  roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników;

Należy jeszcze wspomnieć, iż przepisy ustawy o własności lokali dotyczące zarządu wspólnotami mieszkaniowymi stosuje się wyłączenie do wspólnot, w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, jest większa niż siedem, a zatem gdy ta liczba jest równa lub mniejsza niż siedem stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Art. 19. u.w.l.

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Przepisy o współwłasności Kodeksu cywilnego to przede wszystkim art.  195 – 221, a przepisy Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności to głównie art. 611 – 616 oraz art. 617 – 625.

Następny wpis z serii pt. Zarząd wspólnotą mieszkaniową już za kilka dni, a poświęcony będzie dopuszczalności sprawowania zarządu przez określone osoby.

Jeżeli potrzebujesz konsultacji prawnej dotyczącej zarządu wspólnotą mieszkaniową, zapraszam do kontaktu z moją Kancelarią.

2 thoughts on “Zarząd wspólnotą mieszkaniową

  1. Kupłam mieszkanie w Kołobrzegu, wpólnota miała do tej pory prezesa i ksiągową wybranych z mieszkańców. Osoby te pobierały rocznie 38.000 zł, ja sprawdziłam ile kosztowałaby nas administracja zewnętrzna. Ofertę jaką otrzymałam, wprowadziła mnie w osłupienie. Nowy administrator pobierałby rocznie 17.000 zł. Jak zgłosiłam mój protest, zostałam okrzyczana wrogiem nr 1. Kolesie ujęli się za własnym administratorem, jednak po moim proteście zaczyna zarząd właścicieli poszukiwania nowego administratora, na moje pytanie jakie są oferty, i że ich oferta nie może być droższa od mojej, nie otrzymałam odpowiedzi.Biuro obecnej administracji jest zamknięte od sierpnia 17, nie mam dostępu do żadnych informacji. Czy administracja musi oddać część wynagrodzenia , bo nie otwiera biura? Do lipca 17 biuro było otwarte 2 razy w tygodniu, teraz jest zamknięte. Nikt nie chce mi udzielić żadnych informacji. Gdzie znajduje się jednostka Rządowa do które mogłabym złożyć skargę?Czy mogę i gdzie zgłosić skargę i zaprzeczenie nowego administratora, jeżeli będzie droższy od mojej oferty?

    1. Jak rozumiem, ów prezes i księgowa do członkowie wspólnoty , którzy pełnią funkcję członków zarządu właścicielskiego i za prowadzenie spraw księgowych i administracyjnych pobierają wynagrodzenie.
      Co do zasady każdy członek wspólnoty na prawo kontroli i na żądanie członka wspólnoty powinny być mu przedstawione wszelkie dokumenty, o ile nie narusza to przepisów o ochronie danych osobowych; oferty obsługi wspólnoty z pewnością nie należą do takich chronionych dokumentów.
      Wspólnota decyduje o wynagrodzeniu zarządu i wspólnota może zdecydować o odebraniu tego wynagrodzenia, jednak zwrot wynagrodzenia już wypłaconego lub wymagalnego jest raczej niemożliwy chyba, że ci członkowie zarządu wykonują obowiązki także w oparciu o umowę ze wspólnotą; wtedy można rozważyć wysuwanie roszczeń związanych z odpowiedzialnością za nie należyte wykonanie zobowiązania lub odpowiedzialnością za spowodowanie szkody, jest to jednak rozwiązanie bardzo kontrowersyjne i w praktyce mocno wątpliwe. Na podstawie Pani pytania i informacji w nim zawartych nie jestem jednak w stanie bardziej precyzyjniej odpowiedzieć na to pytanie.
      Natomiast w kwestii skarg na działania zarządu to nie ma żadnej „jednostki Rządowej”, w sporach w ramach wspólnoty pozostaje tylko droga sądowa, ewentualnie jakieś formy mediacji.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *