Członek zarządu wspólnoty mieszkaniowej a zarządca. Kto może sprawować zarząd wspólnotą mieszkaniową ?
Członkowie zarządu
W pierwszej kolejności przyjrzymy się regulacjom w powyższym temacie w zakresie zarządu właścicielskiego (ustawowego).
Zarząd wspólnotą mieszkaniową wiąże się oczywiście z wyborem osób sprawujących ten zarząd. Członkiem zarządu właścicielskiego mogą być tylko osoby fizyczne, czyli mówiąc w uproszczeniu – ludzie.
Art. 20 u.w.l.
- Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
Ustawa nie wprowadza żadnego cenzusu, który upoważniałby do bycia członkiem zarządu. Np. kwestie wykształcenia, obywatelstwa czy choćby wielkości udziału w nieruchomości wspólnej nie mają wpływu na możliwość pełnienia funkcji w zarządzie wspólnoty. Nawet osoby spoza wspólnoty mogą być członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
Powyższe unormowanie oznacza też, że członek zarządu nie może być osobą prawną (np. spółka kapitałowa, fundacja, gmina). Nie może być też członek zarządu jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej (np. spółki osobowe, stowarzyszenia zwykłe, inna wspólnota mieszkaniowa).
Istotne jest natomiast, żeby członek zarządu był osobą z pełną zdolnością do czynności prawnych. Oznacza to że powinny to być osoby pełnoletnie, które nie zostały w żadnym stopniu ubezwłasnowolnione. Wprawdzie ustawa o własności lokali nie stawia takiego wymogu, ale obowiązki zarządu zwłaszcza w zakresie np. reprezentowania wspólnoty w stosunkach z osobami trzecimi oraz przed sądami, powodują, iż osoby nie posiadające pełnej zdolności do czynności prawych w zasadzie nie mogłyby działać w imieniu wspólnoty.
Zarządca
W przypadku zarządu powierzonego, rolę zarządcy może pełnić osoba fizyczna, jak również przedsiębiorcy działający w ramach spółki cywilnej. Mogą to być również spółki handlowe (np. spółka jawna, spółka z o.o.), a nawet stowarzyszenie czy fundacja.
Podstawą wykonywania zarządu powierzonego jest wybór przez wspólnotę tej formy zarządu oraz zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością pomiędzy wspólnotą a zarządcą. Zarządca podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością.
Może w tym miejscu powstać też wątpliwość czy skoro ustawa mówi o możliwości powierzenia zarządu wspólnotą mieszkaniową osobie fizycznej albo prawnej, to czy można powierzyć zarząd jednostce organizacyjnej nie posiadającej osobowości prawnej, np. spółce jawnej lub komandytowej. Odpowiedź powinna być twierdząca. Ustawa wskazując możliwość powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej jedynie podaje przykład możliwego ukształtowania zarządu (poprzez użycie w art. 18 ust. 1 zwrotu „…a w szczególności…”) wobec czego trzeba uznać, iż także wskazanie osoby fizycznej oraz prawnej na charakter przykładowy. Nie ma poza tym racjonalnych powodów, które odmawiałby takim podmiotom prawa świadczenia usług w zakresie zarządu nieruchomościami i w tym zakresie wyłączyłby zasadę wolności prowadzenia działalności gospodarczej (art. 6 ust. 1 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej), bowiem taki zakaz musiałaby jasno i bezpośrednio wynikać z przepisów prawa.
Brak wymogu licencji
Do 31 grudnia 2013 r. funkcję zarządcy (przy zarządzie powierzonym) mogła pełnić wyłącznie osoba wpisana do rejestru posiadająca licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Ustawa z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (jedna z tzw. ustaw deregulacyjnych) zniosła licencje zawodowe w obszarze branży zarządzania nieruchomościami, wobec czego wykonywanie takiej działalności podlega – z zastrzeżeniem obowiązku posiadania polisy OC – ogólnym regułom prowadzenia działalności gospodarczej określonym przede wszystkim w ustawie o swobodzie działalności gospodarczej.
Następny wpis z serii pt. Zarząd wspólnotą mieszkaniową już za kilka dni, a poświęcony będzie reprezentacji i kierowaniu sprawami wspólnoty.
Jeżeli potrzebujesz konsultacji prawnej dotyczącej zarządu wspólnotą mieszkaniową, zapraszam do kontaktu z moją Kancelarią.
8 thoughts on “Członek zarządu a zarządca. Kto może sprawować zarząd ?”
Dostaliśmy od dewelopera Zarządcę powierzonego który daje nam umowę o zarządzaniu do podpisu Ale nie mamy w niej żadnych praw nie licząc praw od ustawodawcy. Chcielibyśmy mieć swoją osobę w zarządzie nieruchomości nie tylko prezesa miejskiego Ale kogoś kto by wraz z prezesem mzbm_u koordynowal i podpisywala umowy z firmami z zewnatrz. Czy my mamy do tego prawo?
Po pierwsze, ustanowienie zarządcy przez dewelopera jest wystarczające do tego aby taki zarządca sprawował zarząd wspólnotą i pobierał za to wynagrodzenie od wspólnoty, więc nie musi zawierać ze wspólnotą żadnych umów chyba, że chce zmienić warunki uzgodnione przez niego z deweloperem. Inną sprawą jest to, że w przypadku zarządu powierzonego zarządca nie może ze wspólnotą podpisać żadnych umów bo to on reprezentuje wspólnotę a więc ze strony wspólnoty brak jest organu/osoby która w imieniu wspólnoty mogłaby podpisać taką umowę (zarządca nie może zawrzeć umowy “sam ze sobą” reprezentując z jednej strony siebie a z drugiej wspólnotę); jeśli zarządca chce zmienić warunki umowy o zarządzanie (uzgodnione z deweloperem) powinien poddać wspólnocie pod głosowanie odpowiednią uchwałę. Druga kwestia to dokooptowanie “swojej osoby” do zarządcy – takie rozwiązanie jest niemożliwe. Zarządca działający jako zarząd powierzony jest zawsze odrębnym od wspólnoty podmiotem i nie ma możliwości aby dodać zarządcy osobę z grona członków wspólnoty aby wspólnie “współzarządzali” (oczywiście nie wyklucza to możliwości kontroli/nadzoru zarządcy przez członków wspólnoty). Jeżeli wspólnota chce sama zarządzać swoimi sprawami to powinna podjąć uchwałę o zmianie sposobu zarządu z zarządu powierzonego na zarząd właścicielski; wtedy zarząd nie będzie sprawowany przez zarządcę ale przez zarząd, którego skład wybierają członkowie wspólnoty.
Jest oczywiście możliwość stworzenia takiego „hybrydowego” zarządu (zarządca + członek wspólnoty), ale wymagałoby to zmiany określenia sposobu zarządu w drodze „notarialnej” uchwały i z pewnością rodziłoby to szerg praktycznych komplikacji. Jest to temat na bardzo szerokie opracowanie. Jak pisałem wyżej jeżeli aktualnie wspólnota działa w ramach zarządu powierzonego to dołączenie „swojej” osoby do zarządcy jest niemożliwie. W takiej sytuacji sugerowałbym powołanie we wspólnocie – z grona właścicieli – czegoś na kształt komisji rewizyjnej czy rady nadzorczej (nazwa dowolna), która by regularnie kontrolowała działanie zarządcy i informowała o wynikach swojej kontroli członków wspólnoty. Oczywiście taki organ nie miałby żadnych formalnych uprawnień zarządczych, udzielania zgody na konkretne umowy czy podpisywania umów, ale jako swego rodzaju przedstawicielstwo wspólnoty mógłby na pewno wywierać presję na zarządcę i w praktyce mieć udział w podejmowaniu wszelkich decyzji.
Jeżeli jest zarząd właścicielski trzyosobowy. jeden z nich rezygnuje w za niego wchodzi osoba z poza grona właścicieli lokali i tylko ona pobiera wynagrodzenie. Zmiana podjęta zwykłą uchwałą. Jaki to zarząd? Czy powinna być umowa z tą osobą?
W ramach uchwał wspólnoty mieszkaniowej nie ma podziału na uchwały zwykłe i inne (nadzwyczajne, specjalne itd.), są po prosty uchwały wspólnoty.
Taki zarząd to wciąż zarząd właścicielski, bo osoba spoza wspólnoty może być członkiem takiego zarządu. Przyznanie i ustalenie wynagrodzenie członka zarządu (bez względu czy jest on członkiem wspólnoty czy jest osobą spoza wspólnoty) zawsze wymaga uchwały wspólnoty, ale umowa nie jest konieczna. Jednakże w takiej sytuacji umowa byłaby wskazana ponieważ taka osoba włączana jest do zarządu najczęściej z powodu jakiś szczególnych obowiązków, które ta osoba będzie realizować a więc w umowie można by doprecyzować zakres tych obowiązków i warunki ich realizacji, a także zasady wynagrodzenia (ustalone w ramach treści uchwały o wynagrodzeniu tego członka zarządu). Z drugiej strony oparcie wynagrodzenia tylko na podstawie uchwały wspólnoty daje większą elastyczność, ponieważ łatwo jest takie wynagrodzenie zmienić lub odebrać (także uchwałą wspólnoty), jeżeli ta osoba nie realizuje rzetelnie swoich obowiązków.
Witam mamy następujący problem a mianowicie dwaj lokatorzy gminni napisali uchwale o odwołaniu zarządu wspólnoty oraz powołali nowy zarząd we własnej osobie tj. Dwóch mieszkańców gminnych oraz jeden właściciel. Uchwały nie przedłożyli poprzedniemu zarządowi tylko po uzbieraniu odpowiedniej ilości głosów w tym również pełnomocnika gminy zanieśli uchwale zarzadcy który ja przyjął oraz za plecami cały poprzedni zarząd wspólnoty został odwołany. Moje pytanie czy lokatorzy gminni mogą być członkami zarządu wspólnoty i pełnić funkcje członka oraz przewodniczącego zarządu oraz co z pełnomocnikiem gminnym czy może on dalej przychodzić na zebrania i na nich głosować.
Generalnie osoby poza wspólnoty mieszkaniowej mogą być członkami zarządu i pełnić w nim dowolną funkcją (na marginesie wspomnę, że ustawa nie przewiduje żadnych funkcji w ramach zarządu, aczkolwiek nie ma przeszkód aby przyznać komuś funkcję przewodniczącego zarządu dopóki nie niesie to ze sobą uprawnień które naruszają równość członków zarządu).
Uchwały podejmowane w drodze indywidualnego zbierania głosów powinny być procedowane przez zarząd – to zarząd powinien zbierać te głosy, a więc taki tryb podjęcia uchwały narusza warunki formalne wskazane w ustawie. Czy jest to wystarczające do zakwestionowania takiej uchwały w sądzie to – zgodnie z dominującym poglądem w orzecznictwie – zależy od tego czy taka wadliwość miała wpływ na wynik głosowania.
Pełnomocnik gminny (czyli jak rozumiem osoba reprezentująca gminę, która jest członkiem wspólnoty) może głosować w ramach udziałów przypadających na gminę we wszelkich sprawach, o ile posiada stosowne i prawidłowe pełnomocnictwo.
Nurtuje mnie pewna sprawa. Czy członek zarządu prowadzący działalność ma prawo “działać na swoim podwórku?. Mam wrażenie,że w takim przypadku nie zawsze będzie brane pod uwagę dobro ogółu a własne korzyści….
Nie jestem pewien o jakiej sytuacji Pani pisze: czy zarządcy (w ramach zarządu powierzonego) czy członka zarządu (w ramach zarządu właścicielskiego). Jeżeli ta osoba będąca członkiem wspólnoty mieszkaniowej jest jednocześnie zarządcą wspólnoty (w ramach zarządu powierzonego) to oczywiście jest to sytuacja która może powodować konflikt interesów. Jednak przepisy nie wykluczają takiej sytuacji więc należy uznać ją za dopuszczalną, o ile członkowie wspólnoty nie ma mają nic przeciwko takiej sytuacji; jeżeli mają to mogą podjąć działania w celu zmiany tego stanu rzeczy.
Możliwe też, że ma Pani na myśli sytuację gdy członek zarządu właścicielskiego wykonuje na rzecz wspólnoty jakieś płatne zlecenie np. dba o zieleń na terenie wspólnotowej nieruchomości. Taka sytuacja także jest dopuszczalna, aczkolwiek rolą pozostałych członków zarządu (jeśli są tacy) lub członków wspólnoty jest kontrola czy zlecenie jest wykonywane rzetelnie i na rynkowych warunkach. Każdy członek wspólnoty ma prawo kontroli dokumentacji wspólnoty (np. zawartych umów) na podstawie art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali („Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu.”).